Reniq

База знаний

Обеспечительный платёж по договору аренды

Обеспечительный платёж — денежная сумма, которую одна сторона передаёт другой для обеспечения денежных обязательств. В договоре аренды с его помощью можно обеспечить, например, внесение арендной платы, уплату неустойки или обязанность возместить убытки. Разбираемся, что предусмотреть в договоре, когда платёж может быть зачтён и в каком порядке возвращается.

Что такое обеспечительный платёж

Сторона вносит деньги, чтобы обеспечить определённые денежные обязательства. Когда наступают обстоятельства, предусмотренные договором, соответствующая сумма засчитывается в счёт исполнения обеспечиваемого обязательства. Обеспечительный платёж может обеспечивать и обязательство, которое возникнет в будущем.

Какие именно требования покрывает платёж, лучше перечислить в договоре: само по себе его внесение не означает, что он автоматически обеспечивает любые требования арендодателя.

Почему обеспечительный платёж не стоит автоматически называть залогом или задатком

В быту обеспечительный платёж нередко называют «депозитом», «залогом» или «страховым депозитом». Однако для договора важнее не бытовое название, а юридическая конструкция и конкретные условия: какую сумму вносит арендатор, какие обязательства она обеспечивает, когда может быть зачтена и когда должна быть возвращена.

Задаток — самостоятельный способ обеспечения обязательств, для которого ГК РФ устанавливает другие последствия при неисполнении договора.

Как прописать обеспечительный платёж в договоре аренды

Рекомендуется определить:

  1. размер обеспечительного платежа;
  2. срок и порядок его внесения;
  3. какие именно обязательства он обеспечивает;
  4. при каких обстоятельствах производится зачёт;
  5. должен ли арендатор восстановить сумму после зачёта;
  6. основания и порядок возврата;
  7. срок возврата после прекращения обеспечиваемых обязательств.

Пример условия об обеспечительном платеже

«Арендатор вносит Арендодателю обеспечительный платёж в размере 50 000 рублей. Обеспечительный платёж обеспечивает исполнение денежных обязательств Арендатора по настоящему договору, включая обязательства по внесению арендной платы, уплате предусмотренной договором неустойки и возмещению убытков при нарушении договора. При наступлении предусмотренных договором обстоятельств соответствующая сумма обеспечительного платежа засчитывается в счёт исполнения обеспечиваемого обязательства. После полного или частичного зачёта Арендатор обязан восстановить размер обеспечительного платежа до 50 000 рублей в течение ___ рабочих дней. При прекращении обеспеченных обязательств оставшаяся сумма обеспечительного платежа возвращается Арендатору в течение ___ рабочих дней, если иное не предусмотрено договором.»

Это пример конструкции условия, а не универсальная формулировка для любого договора. Состав обеспечиваемых обязательств, основания зачёта, порядок пополнения и возврата следует определять с учётом конкретных отношений сторон.

Размер обеспечительного платежа

Универсального правила «обеспечительный платёж должен быть равен месячной аренде» нет. Размер стороны определяют в договоре.

Арендная плата
50 000 ₽/месяц
Согласованный обеспечительный платёж
35 000 ₽

Стороны могут согласовать и другой размер с учётом конкретного договора и обязательств, которые должен обеспечивать платёж.

Когда обеспечительный платёж можно зачесть

Основанием для зачёта являются обстоятельства, предусмотренные договором. Поэтому лучше заранее перечислить, какие именно обязательства обеспечивает платёж и когда соответствующая сумма может быть использована для их исполнения.

В зависимости от условий договора это могут быть:

  • задолженность по арендной плате;
  • предусмотренная договором неустойка;
  • обязанность возместить убытки;
  • другие определённые договором денежные обязательства.

Что происходит после зачёта

Обеспечительный платёж
50 000 ₽
Зачтено
15 000 ₽
Остаток
35 000 ₽
Необходимо восстановить
15 000 ₽ — если это предусмотрено договором

Договор может предусматривать дополнительное внесение обеспечительного платежа после полного или частичного зачёта.

Как вернуть обеспечительный платёж

По общему правилу, если предусмотренные договором обстоятельства не наступили в установленный срок либо обеспеченное обязательство прекратилось, обеспечительный платёж подлежит возврату. При этом соглашением сторон может быть предусмотрено иное.

  1. Зафиксировать возврат помещения. Составить акт приёма-передачи помещения →
  2. Зафиксировать состояние помещения, имущество, ключи и показания счётчиков.
  3. Проверить исполнение обеспеченных договором обязательств.
  4. Определить наличие предусмотренных договором оснований для зачёта.
  5. Рассчитать остаток обеспечительного платежа.
  6. Вернуть остаток в порядке и срок, предусмотренные договором.

Обеспечительный платёж при аренде нежилого помещения

При аренде офиса, магазина, склада или другого нежилого либо коммерческого помещения сторонам особенно полезно заранее определить обеспечиваемые денежные обязательства, размер платежа, основания зачёта, порядок восстановления суммы, финальные расчёты, порядок возврата помещения и срок возврата остатка обеспечительного платежа.

При заключении нового договора стороны могут отдельно определить судьбу ранее внесённого обеспечительного платежа.

Как контролировать обеспечительный платёж арендодателю

Пока договор один, сумму обеспечительного платежа несложно помнить. Когда помещений и арендаторов становится несколько, важно видеть, по какому договору платёж получен, каков его размер, производились ли зачёты и какую сумму необходимо вернуть.

В Reniq договор, помещение, арендатора, платежи, документы, сроки и связанные события можно вести в одном рабочем пространстве.

Частые вопросы

Обеспечительный платёж и залог — это одно и то же?

Нет, автоматически отождествлять эти конструкции не следует. Для обеспечительного платежа ГК РФ устанавливает отдельные правила. В договоре важно определить не только название платежа, но и обеспечиваемые обязательства, основания зачёта и возврата.

Можно ли зачесть обеспечительный платёж в счёт аренды?

Это зависит от условий договора и обеспечиваемого обязательства. Зачёт обеспечительного платежа связан с наступлением обстоятельств, предусмотренных договором.

Когда возвращается обеспечительный платёж?

По общему правилу — если предусмотренные договором обстоятельства не наступили в установленный срок либо обеспеченное обязательство прекратилось. Соглашением сторон может быть предусмотрено иное. Поэтому порядок и срок возврата желательно прямо определить в договоре.

Можно ли не возвращать обеспечительный платёж после окончания аренды?

Само по себе окончание аренды не означает автоматического права оставить всю сумму у арендодателя. Нужно учитывать условия договора, обеспечиваемые обязательства и наличие предусмотренных договором оснований для зачёта.

Нужно ли пополнять обеспечительный платёж после зачёта?

Если соответствующая обязанность предусмотрена договором. Стороны могут предусмотреть дополнительное внесение обеспечительного платежа при наступлении определённых обстоятельств.

Правовая основа

  1. ГК РФ, статья 381.1 «Обеспечительный платёж» — основные правила об обеспечительном платеже: обеспечиваемые обязательства, зачёт, возврат, дополнительное внесение и частичный возврат.
  2. ГК РФ, § 7 «Задаток» — правила о самостоятельном способе обеспечения обязательств.

Обратите внимание: материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Условия конкретного договора и обстоятельства отношений сторон могут влиять на порядок внесения, зачёта и возврата обеспечительного платежа.